DRAŽBY
V poslednej dobe v spoločnosti rezonuje pojem “Dobrovoľná dražba”. O aký právny inštitút sa jedná, ako sa dražbe snažiť predísť, prípadne aká je možná obrana proti už začatej dražbe, to sa pokúsime teraz vysvetliť.
Ide o zložitú právnu problematiku, preto sa jej budeme venovať vo viacerých článkoch.
O tejto zaujímavej téme si môžete niečo vypočuť aj v našej relácii vysielanej na stanici Slobodný Vysielač a link na túto reláciu Vám pripájame.
Akékoľvek otázky môžete adresovať na:
pomocspotrebitelomoz@gmail.com
O čo vlastne ide?
Na úvod je nutné uviesť asi toľko:
Spotrebiteľ (fyzická osoba) na jednej strane ako dlžník s verietľom (napr. banka, nebanková spoločnosť, správca bytového domu) na druhej strane uzatvoril spotrebiteľskú zmluvu, ktorej predmetom je poskytnutie úveru. Súčasne záložca uzatvorí so záložným veriteľom záložnú zmluvu. Záložcom môže byť osoba odlišná od dlžníka (napr. rodičia, iní príbuzní, kamaráti…) , ktokoľvek, kto je vlastníkom nehnuteľnosti, a tú je ochotný/á v prospech napríklad banky, ako veriteľa založiť. Predmetom záložnej zmluvy je záloh- nehnuteľnosti, ktorými dlžník ručí pre prípad nesplácania úveru.
V prípade, keď dlžník neplní dohoduté mesačné splátky a dlh presiahne 2000€ čo do istiny, môže veriteľ podať návrh na dražbu. Nehnuteľnosť sa vydraží, dlh sa vyplatí, rovnako tak aj náklady dražobníka, notára. Ak nejaké finančné prostriedky ostanú, tie dražobník poukáže dlžníkovi.
Zväčša tomu tak nie je, práve naopak.
Aplikačné problémy v praxi:
Samotný proces dražby sa začína písomným oznámením dražobníka dlžníkovi o začatí výkonu záložného práva. Keďže dlžník sa s veriteľom nedohodol na splátkach nižších, ako sú dohodnuté v zmluve o úvere, prípadne na splátkovom kalendári, a tým by splatil dlh, je nutné sa po tomto písomnom oznámení okamžite začať brániť. Už tu je problém nájsť advokáta, ktorý sa špecializuje na spotrebiteľské právo a dražbám sa venuje. Prípadne má dlžník možnosť osloviť občianske združenie, ktoré sa venuje ochrane spotrebiteľa.
V tejto fáze veriteľ (banka, nebanková spoločnosť, správca bytového domu) by mal mať s dražobníkom uzatvorenú zmluvu o dražbe.
Dražobník osloví znalca, aby nehnuteľnosť, ktorou sa ručilo ocenil.
Znalecký posudok dražobník doručuje dlžníkovi. Dlžník môže v lehote do 10 dní od doručenia znaleckého posudku tento písomne u dražobníka namietať. Z toho následne plynie povinnosť pre dražobníka, aby zabezpečil vyhotovenie nového znaleckého posudku. Poukazujeme na možnosť brániť sa proti posudku, ak je zrejmé, že nehnuteľnosť je výrazne podhodnotená. V takom prípade, ak máte podozrenie, je na mieste podať podnet na Ministerstvo spravodlivosti SR, odbor znaleckej, tlmočníckej a prekladateľskej činnosti, aby preverilo úkony súdneho znalca pri vyhotovení napádaného posudku. V podnete sa prosím vyvarujte vyjadrení, ako napríklad “…znalec nehnuteľnosť ohodnotil”, “….znalec nepostupoval správne pri vypracovaní posudku”. “…znalec bol uplatený” a pod. Podnet je potrebné písať v neurčitku, je len na danom odbore, aby úkony znalca posúdil. V opačnom prípade sa vystavujete riziku trestného stíhania, prípadne žaloby zo strany súdneho znalca.
Ako sme si už povedali, oznámením o začatí výkonu záložného práva započal proces dražby. Ak sa spotrebiteľ bráni vo fáze, že dražba len hrozí a nehnuteľnosť ešte nie je vydražená (o tom si povieme nabudúce), je nutné obrátiť sa na príslušný všeobecný súd v mieste bydliska spotrebiteľa s návrhom na vydanie neodkladného opatrenia – Návrh na zdržanie sa výkonu záložného práva a so žalobou s rovnakým petitom.
Je to výlučne náš názor, ide o náročnú právnu vec, preto pri dražbách jednoznačne odporúčame osloviť advokáta, prípadne združenie, ktoré advokát zastupuje v súdnom konaní.
Podľa § 4 ods. 2 písm. za/ ZSP od poplatku je oslobodený spotrebiteľ domáhajúci sa ochrany svojho práva podľa osobitného predpisu. Spotrebiteľ je oslobodený od súdneho poplatku vždy v sporoch, ktoré vznikli zo spotrebiteľskej zmluvy a v každom konaní majúcom základ v spotrebiteľskej zmluve. Ide síce o návrh na vydanie neodkladného opatrenia a o návrh na zdržanie sa výkonu záložného práva, avšak prejedávanie tejto právnej veci na všeobecnom súde má základ v spotrebiteľskej zmluve, ktorú uzavreli veriteľ na strane jednej a spotrebiteľ na strane druhej.
Žalobcami sú všetci účastníci spotrebiteľskej zmluvy a vlastníci draženej nehnuteľnosti, teda záložcovia.
Žalovanými sú veriteľ, dražobník. Dražobník čo do rozsahu neodkladného opatrenia.
V žalobe je potrebné požiadať súd o preskúmanie spotrebiteľskej zmluvy a poukázať aj na neprijateľné zmluvné podmienky, napríklad na to, že:
1.
Zmluva bola uzatvorená podľa obchodného zákonníka a to aj napriek skutočnosti, že z jej obsahu a účastníkov zmluvy je zrejmé, že má spotrebiteľský charakter. Ide o neprijateľnú podmienku spôsobilú založiť v spojení s inými ustanoveniami zmluvy zjavný nepomer medzi právami a povinnosťami zmluvných strán, keďže niet žiadneho ekonomického dôvodu, ktorý by spotrebiteľa, ktorý nemá možnosť obsah zmluvných podmienok ovplyvniť, nútil k tomu, aby svoj vzťah s dodávateľom podriadil výlučne pod ustanovenia Obchodného zákonníka.
Favorizovanie Obchodného zákonníka pred právnymi predpismi určenými na ochranu spotrebiteľa /napr. zákon o spotrebiteľských úveroch – lex specialis, zákon o ochrane spotrebiteľa/ neprimerane znevýhodňuje spotrebiteľa. Prejavuje sa to v značnej časti zmluvných podmienok a v nich zakomponovaných inštitútov, ktorých režim sa odchyľuje od ochrany spotrebiteľa poskytnutej mu zákonom č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov /napr. ak by sa uvedená úverová zmluva mala spravovať len ustanoveniami Obchodného zákonníka a nie Občianskeho zákonníka, dlžník sa zbavuje podľa ust. § 267 ods. 2 Obchodného zákonníka možnosti odstúpiť od zmluvy z dôvodov jej uzavretia v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok ako to ustanovuje § 49 Občianskeho zákonníka/. Obchodný zákonník prioritne upravuje vzťahy medzi podnikateľmi .
Ide preto o neprijateľnú zmluvnú podmienku spôsobujúcu značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán ( ust. § 53 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení posledných noviel).
2.
V prípade úhrady poplatku za spracovanie úveru poukážte na rozhodnutie Vrchného krajinského súdu v Karlsruhe (Oberlandesgericht Karlsruhe) z 3. mája 2010 č. k. AZ 17 U 192/2010 /dostupný na stránkach MS SR/:
,,Ak banka od spotrebiteľov požaduje poplatok za spracovanie pri poskytovaní spotrebiteľského úveru, poškodzuje tým spotrebiteľov a vystavuje ich neprijateľnému vedľajšiemu dojednaniu o cene. … Banka sledovala podľa vlastných vyjadrení v podstate úhradu úsilia vynaloženého pri spracovaní údajov v predzmluvnej fáze, túto obranu však súd odmietol a vyhodnotil jej konanie vo vzťahu k spotrebiteľovi ako poškodzujúce. Spotrebiteľ nenavštívi banku z dôvodu poradenstva v otázke konkrétnej úrokovej sadzby alebo rady, či si na základe vlastnej finančnej situácie môže dovoliť úver, ale výhradne s cieľom zistiť, či a za akých mesačných splátok je banka vôbec ochotná mu ním požadovaný úver poskytnúť. Preverenie úverovej spoľahlivosti (bonity) a výšky úrokovej miery, ktorými banka odôvodňovala vyrubenie poplatku za spracovanie pri poskytovaní úveru vyšší krajinský súd odmietol a uzavrel, že uvedené činnosti vykonáva banka vo vlastnom ekonomickom záujme minimalizovať nevymožiteľnosť vlastných pohľadávok. Spotrebiteľ dôvodne a v dobrej viere očakáva, že banka mu poradenstvo a informácie o poskytnutí úveru poskytne zadarmo. V konečnom dôsledku predstavuje zmluvná podmienka neprijateľné zaťaženie spotrebiteľa, pretože je spotrebiteľovi účtovaný poplatok, bez toho, aby banka spotrebiteľovi poskytovala skutočné protiplnenie. Aj z tohto dôvodu je zmluvná podmienka stanovujúca povinnosť platiť poplatok za spracovanie pri poskytnutí spotrebiteľského úveru neprijateľná a voči spotrebiteľom neúčinná.“
Vyšší krajinský súd potvrdil rozhodovaciu líniu, podľa ktorej je pre spotrebiteľa vždy neprijateľné spoplatňovanie akýchkoľvek úkonov a služieb dodávateľa, ktorými spotrebiteľovi neposkytuje skutočné protiplnenie, ale naopak tieto sú poskytované (vykonávané) vo vlastnom záujme dodávateľa (bod 34. rozsudku).
Poplatok za spracovanie úveru predstavuje ďalší poplatok navyše. Spotrebitelia ešte ani nevyužili službu veriteľa a už za ňu zaplatili. Veriteľ pri vyrubení poplatkov za spracovanie úveru ako sprostredkovateľ služby získava prospech skôr ako spotrebitelia, pričom služba ešte nebola ani poskytnutá.
Takto dojednaná podmienka je v rozpore s dobrými mravmi podľa ust. § 3 a podľa ust. § 39 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení posledných noviel absolútne neplatná.
3.
O rozhodcovskej doložke tak, ako bola v tejto štandardnej formulárovej zmluve dojednaná, nemožno hovoriť ako o individuálne dojednanej zmluvnej podmienke. Individuálne vyjednanie znamená, že by si žalobcovia sami niečo v zmluve vymienili a žalovaní (veriteľ) by to prijal. K tomu v tomto prípade nedošlo.
Nemožno hovoriť o individuálnom dojednaní zmluvnej podmienky- rozhodcovskej doložky, ak sa žalobcovia mali možnosť sa s ňou vopred v spotrebiteľskej zmluve, v predtlačenom, štandardnom formulári oboznámiť.
Ide o neprijateľnú zmluvnú podmienku.
4.
Poukážte na záložnú zmluvu, ktorá je zmluvou spotrebiteľskou. Spĺňa všetky kritéria podľa § 52 ods. 3 a 4 Občianskeho zákonníka na spotrebiteľskú zmluvu.
Záložná zmluva nebola individuálne dojednaná. Že záložná zmluva ako spotrebiteľská zmluva nebola individuálne dojednaná, je zákonnou vyvrátiteľnou domnienkou v zmysle § 53 ods. 3 Občianskeho zákonníka.
Žalobcovia tvrdia, že záložné právo neexistuje.
Právny úkon musí byť urobený slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne, inak je neplatný /ust. § 37 Obč. zákonníka/.
A poukazujú na ust. § 53 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení posledných noviel, ods. 1.
Milý naši sledovatelia, sme radi, že Vás naše články zaujali.
O týždeň budeme v tejto téme pokračovať, pričom si vysvetlíme a poukážeme aj na ďalšie prípadné námietky, ktoré môžete v konaní o zdržanie sa výkonu dražby pred súdom vzniesť.
Sledujte nás na
https://www.facebook.com/pomocspotrebitelomoz Prípadné otázky k téme nám môžete posielať na mailovú adresu: pomocspotrebitelomoz@gmail.com
